RESTABELECIDO O REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO – RET DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV

Entrou em vigor, em 27.12.19, a Lei 13.970, que reintroduziu a alíquota de 1% para pagamento unificado de tributos federais (IRPJ + CSLL + PIS + COFINS) no Regime Especial de Tributação do Programa Minha Casa Minha Vida (RET PMCMV), a qual tinha expirado em 31.12.18.

A alíquota de 1% voltará a se aplicar às incorporações no âmbito do PMCMV que, até 31 de dezembro de 2018, tenham sido registradas no cartório de imóveis competente. Para as demais incorporações sob a forma de patrimônio de afetação, remanesce, antes e depois dessa data, o RET 4%.

Relativamente às construtoras, o RET PMCMV de 1% voltará a se aplicar para contratos celebrados ou obras iniciadas até 31 de dezembro de 2018, e vigorará até a extinção do contrato de construção ou, no caso de comercialização da unidade pronta, até a quitação plena do preço do imóvel. Já para obras contratadas ou iniciadas depois de 31 de dezembro de 2018, a empresa poderá, a partir de 1º de janeiro de 2020, optar pelo RET de 4% para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00.

Como a lei somente entrou em vigor no fim de 2019, e não é expressa quanto à aplicação retroativa do alíquota de 1%, resta saber se essa alíquota seria aplicável ao longo de todo aquele ano. É que a Lei 10.931/04, na redação dada pela Lei 13.097/15,  dispunha que “até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual  correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida”. Essa data de corte seria para fins de preenchimento dos requisitos para enquadramento no RET PMCMV ou para geração de receitas em projetos já enquadrados (ficando de fora as receitas geradas a partir de 01.01.19)? Adotada a primeira alternativa, que se revela mais consentânea com os objetivos do programa, com a redução de custos dessas obras, com a irretratabilidade da opção pelo regime, e com a segurança jurídica dos agentes econômicos envolvidos (que computaram, em seus custos, carga de 1%), a resposta seria que a alíquota de 1% perdura por todo o tempo em que forem geradas receitas relativas às unidades enquadradas no PMCMV, antes e depois de 31 de dezembro de 2018. Na segunda, haveria um mudança de custo tributário alcançando operações já realizadas, em detrimento dos agentes econômicos e dos próprios adquirentes de unidades. Tudo sopesado, parece que a melhor interpretação aponta para a manutenção da alíquota de 1%, relativamente às incorporações e contratos enquadrados, em 31 de dezembro de 2018, no âmbito do PMCMV, em todo o período de geração de receitas, inclusive ao longo de todo o ano de 2019.

Além disso, foi inserido o art. 11-A na Lei 10.931, que esclarece questão até então muito controvertida: aplicação do RET às unidades vendidas após a conclusão da obra. Quanto a isso, a Receita Federal do Brasil vinha adotando entendimento restritivo: o RET apenas abrangeria as unidades vendidas antes da conclusão da obra, mesmo que os pagamentos ocorressem após sua conclusão, mas não as receitas de unidades vendidas após a conclusão da obra (soluções de consulta 244/14, 304/18 e 7045/19, entre outras). Agora, estabeleceu-se, pelo referido artigo, que o RET “será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato”. Assim, pouco importa se a unidade for comercializada durante ou após a conclusão da obra; em qualquer caso, a receita auferida será tributada pelo RET. Mas, ainda que essa regra tenha entrado em vigor em 27.12.19, não estando expressamente prevista sua aplicação retroativa, já era defensável anteriormente a ela o alcance do RET às unidades vendidas após a conclusão da obra, uma vez que o art. 1º da Lei 10.931 já dispunha que a opção pelo RET é irretratável enquanto perdurarem “direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”. Não está dito aí, frise-se, que o regime encerra-se simultaneamente à extinção do patrimônio de afetação, e sim que é irretratável até a extinção dos “direitos de crédito ou obrigações do incorporador”. Ora, mesmo com a obra concluída, subsistem direitos de crédito e obrigações. E a lei não distingue direitos de crédito por vendas anteriores ou posteriores à averbação da obra e extinção do patrimônio de afetação. Por essas e outras razões, já antes da entrada em vigor do art. 11-A, o melhor entendimento era no sentido de que, mesmo após a entrega da obra, o RET continuava se aplicando às receitas de vendas de todas as unidades imobiliárias, quer essas operações tenham ocorrido antes quer depois de averbada a construção.

Por fim, para melhor compreensão, segue um quadro resumo das diversas situações compreendidas pelo RET 4% e pelo RET 1%:

ATIVIDADE % REQUISITOS PERÍODO DE APLICAÇÃO
Incorporação 4% Registro de patrimônio de afetação e opção pelo RET desde o exercício da opção pelo RET até o recebimento de todas as receitas, inclusive as de unidades vendidas após a conclusão da obra
Incorporação PMCMV 1% Registro do patrimônio de afetação até 31.12.18 e opção pelo RET desde o exercício da opção pelo RET até o recebimento de todas as receitas, inclusive as de unidades vendidas após a conclusão da obra.
Construção PMCMV 1% assinatura do contrato de construção ou início das obras até 31.12.18 e opção pelo RET desde o exercício da opção pelo RET até a extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade pronta, até a quitação plena do preço do imóvel.
Construção PMCMV 4% obras em andamento, iniciadas ou que venham a ser contratadas depois de 31.12.18, no valor máximo de R$ 124.000,00 por unidade habitacional, e opção pelo RET a partir de 1º de janeiro de 2020 até  extinção do respectivo contrato celebrado e, no caso de comercialização da unidade pronta, até a quitação plena do preço do imóvel.

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